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適用區域:高雄市區
適用土地地價及容積率> 地價每坪28萬/住四土地 ( 容積管制50/300 )
土地面積200坪 / 總建築面積935坪=總容積使用467％
（住宅大摟最佳土地面積200坪以上
~
11樓高級花園住宅/獨棟四面採光
分析樣本下載
ㄧ層ㄧ戶 （合計10戶）每戶81.5坪（五大房）
ㄧ樓0店面,全花圓大樓玄關 (部份停車位)
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• 室內面積約50坪
• 私有面積約9.8坪
• 當層公共面積約11.7坪
• 公共面積約10坪
• 每戶合計房屋總面積81.5坪
• 停車面積約12 坪
• 每戶 (含車位)合計總面積93.5坪
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊面積分類明細表
1.(室內面積>室內)
2.(私有面積>陽台,花台,冷氣機房)
3.(當層公共面積>摟梯,梯廳,電梯,排煙口）
4.(公共面積>ㄧ摟管理室,會客室,機電室,屋凸,水箱, ㄧ摟摟梯/梯廳/電梯/排煙口, 地下摟摟梯/梯廳/電梯/排煙口,機電房,
公共通道, 車道或機械升降機,機車停車位/腳踏車停車位)
5.地下ㄧ摟停車位及ㄧ摟部份停車
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＊高雄市區同級大樓售價
表價每坪總價22.6萬 (＋12％議價空間)
售價每坪總價19.9萬
銷售底價總價每坪18.9萬=14.6萬
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＊合力造屋自用者房屋每坪完成總價14.6萬
銷售底價每坪18.9萬 - 每坪獲利3.59萬 - 廣銷費 0.76 萬=14.6萬
(廣銷費 1771萬 4％ =708.4萬÷10戶﹦70.84萬﹦每坪0.76 萬)
市場每坪表價22.6萬64％折
市場每坪售價19.9萬73％ 折
公司每坪底價18.9萬77％ 折=14.6萬
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＊完成合力造屋自用者
每戶總投資自有資金763萬 -70.8萬廣銷費 =
692.2萬
每坪完成總價 18.9萬=14.6萬
每戶完成總價 1771萬=1364萬（含車位）
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＊合力造屋合併銷售者
每戶總投資自有資金763萬
每坪獲利3.59萬
每戶投資獲利總額336萬
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＊合力造屋服務費0.3％ 每坪3仟850元
投資分析樣本
土地款
200坪X28萬﹦5600萬
土地仲介費
6000萬X 0.01%=56萬
建築費
法定容積200坪X 300﹦600 坪
600 坪 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦90坪
ㄧ樓部份停車獎勵＋花台＋冷氣機房＋機電室＋其他公共空間﹦50坪
屋凸水箱電梯間﹦15坪
地下室ㄧ層停車200X安全開挖面積90％﹦180 坪
600 坪＋90坪＋50坪 +15坪＋180 坪=935 坪（容積﹦467％）
合計935坪 X6.8 萬 建築費﹦6358萬
建築設計費
（935 坪 ）﹦3090平方 x550元=500元x0.6.5%=110萬元
建築設計費110萬＋景觀設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費 ＋材料估算費＋雜項支出
﹦35萬）=145萬
銀行利息
土地款銀行利息
5600萬ｘ70％﹦3920萬ｘ4％﹦15.68萬 X16個月﹦251萬
建築費銀行利息
935坪 X3萬=2805萬ｘ4％﹦11.2萬 X16個月﹦179萬
合計429萬
管理費
17719萬 10%=1771萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
利潤
土地款5600萬X60%=3360萬
底價
土地款5600 萬＋ 土地仲介費56萬+ 建築費6358萬 + 建築設計費 145萬 + 銀行利息429萬 ＋管理費1771萬
+ 利潤 3360萬 =17719萬
935坪÷10戶﹦每戶93.5坪（含停車位）
17719萬÷935坪﹦每坪總價18.9萬
17719萬÷10戶﹦ 每戶總價1771萬（含停車位）
自有資金
(土地5600萬30％=1680萬) + (土地仲介費56萬)＋ (建築費6358-2805=3553萬) ＋ (建築設計費145萬
)+ (銀行利息429萬) +( 管理費1771萬 )= 7634萬
7634萬÷10戶﹦763.4萬
總投資自有資金763萬
總獲利3360萬÷10戶=336萬
每坪總獲利3360萬 ÷ 93.5坪= 每坪3.59 萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（168萬ｘ25％-1=41萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式
)總投資自有資金763萬
336萬利潤-總利息投資48萬 (763萬X0.4%=3 萬 X16個月=48萬
)=288萬
總利息投資﹦48萬
總獲利3360萬÷10戶=336萬-48萬=288 萬
每坪總獲利288萬÷93.5坪 = 每坪3萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（135.6萬ｘ25％-1=32.9萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
投報率
A_ 土地款投報率 60 ％
D _自有資金投報率 44％
E_ 貸款式投報率 600％
＊投資計劃期
(地下ㄧ層 , 地上9~14層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期11~12個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約16個月)
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊合力造屋加工後轉合併銷售,需在建築規劃期確認合併銷售
＊合力造屋不合併銷售,自用者需於建築規劃期確認
可扣除1771萬 4％ =708.4萬÷10戶﹦70.84萬﹦每坪0.76 萬 之廣銷費
＊合力造屋需8戶以上,統一管理才合乎效益機制
合力造屋服務費0.3％
每坪3仟850元
(土地總價5600萬 +建築成本總價6358 萬 =11985萬 x0.3%=360萬
360萬÷10戶=每戶36萬=(每坪3仟850元)
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