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適用區域:高雄市區
適用土地地價及容積> 地價每坪36萬/住五土地 ( 容積管制60/420 )
土地面積200坪 / 總建築面積1211坪=總容積使用605％
（住宅大摟最佳土地面積200坪以上
~
12樓高級花園住宅/獨棟四面採光
分析樣本下載
ㄧ層ㄧ戶 （合計13戶）每戶81.5坪（五大房）
ㄧ樓0店面,全花圓大樓玄關 (部份停車位)
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• 室內面積約61坪
• 私有面積約11.58坪
• 當層公共面積約11.35坪
• 公共面積約11.8坪
• 每戶合計房屋總面積95.8坪
• 停車面積約14.2坪
• 每戶 (含車位)合計總面積110坪
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊面積分類明細表
1.(室內面積>室內)
2.(私有面積>陽台,花台,冷氣機房)
3.(當層公共面積>摟梯,梯廳,電梯,排煙口）
4.(公共面積>ㄧ摟管理室,會客室,機電室,屋凸,水箱, ㄧ摟摟梯/梯廳/電梯/排煙口, 地下摟摟梯/梯廳/電梯/排煙口,機電房,
公共通道, 車道或機械升降機,機車停車位/腳踏車停車位)
5.地下ㄧ摟停車位及ㄧ摟部份停車
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＊高雄市區同級大樓售價
• 表價每坪總價22.8萬 (＋12％議價空間)
• 售價每坪總價20萬
• 銷售底價總價每坪19萬 =14.7萬
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＊合力造屋自用者房屋每坪完成總價14.7萬
銷售底價每坪19萬 - 每坪獲利3.6萬 - 廣銷費 0.76萬=14.7萬
(2295萬4％=918萬÷11戶﹦83.5 萬=每坪0.76萬)
市場每坪表價22.8萬64％折
市場每坪售價20萬74％ 折
公司每坪底價19萬77％ 折=14.7萬
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＊完成合力造屋自用者
每戶總投資自有資金759.4萬 -83.5萬廣銷費
=675.9萬
每坪完成總價 19萬=14.7萬
每戶完成總價2087萬=1617萬（含車位）
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＊合力造屋合併銷售者
每戶總投資自有資金759.4萬
每坪獲利3.6萬
每戶投資獲利總額332萬
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＊合力造屋服務費0.3％ 每坪3仟818元
投資分析樣本
土地款
200坪X36萬﹦7200萬
土地仲介費
6000萬X 0.01%=72萬
建築費
法定容積200坪X 420﹦840 坪
840坪 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）=126坪
ㄧ樓部份停車獎勵＋花台＋冷氣機房＋機電室＋其他公共空間﹦50坪
屋凸水箱電梯間﹦15坪
地下室ㄧ層停車200X安全開挖面積90％﹦180 坪
840 坪＋126坪＋50坪 +15坪＋180 坪=1211坪（容積﹦606％）
合計1211坪 X6.8 萬 建築費﹦8234萬
建築設計費
（1211坪 ）﹦4003平方 x550元=500元x0.6.5%=143萬元
建築設計費143萬 ＋景觀設計費＋公共空間設計費（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費 ＋材料估算費＋雜項支出
﹦46萬）=189萬
銀行利息
土地款銀行利息
7200萬ｘ70％﹦5040萬ｘ4％﹦20.16 萬 X16個月﹦323萬
建築費銀行利息
1211坪 X3萬=3633萬ｘ4％﹦14.5萬 X16個月﹦232萬
合計555萬
管理費
22955萬 10%=2295萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
利潤
土地款7200萬X60%=4320萬
底價
土地款7200萬＋ 土地仲介費72萬+ 建築費8324萬 + 建築設計費 189萬 + 銀行利息555萬 ＋管理費2295萬 +
利潤 4320萬 =22955萬
1211坪÷11戶﹦每戶110坪（含停車位）
22955萬 ÷1211坪﹦每坪總價19萬
22955萬 ÷11戶 ﹦ 每戶總價2087萬（含停車位）
自有資金
(土地7200萬30％=2160萬) + (土地仲介費72萬)＋ (建築費8234-3633=4601萬) ＋ (建築設計費189萬
)+ (銀行利息555萬) +( 管理費2295萬 )= 9872萬
9872萬÷11戶﹦897.5萬
總投資自有資金897.5萬
總獲利4320萬÷11戶=393萬
每坪總獲利393萬÷ 110坪 = 每坪3.6萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（196.5萬ｘ25％-1=48萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式
)總投資自有資金897.5萬
359萬利潤-總利息投資 (897.5萬X0.4%=3萬 590X16個月=57.4萬
)=302萬
總利息投資﹦57.4萬
總獲利4320萬÷11戶=359萬-57.4萬=302 萬
每坪總獲利302萬÷ 110坪 萬= 每坪2.8萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（151萬ｘ25％-1=36.8萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
投報率
A_ 土地款投報率 60 ％
D _自有資金投報率 43％
E_ 貸款式投報率 583 ％
＊投資計劃期
(地下ㄧ層 , 地上9~14層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期11~12個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約16個月)
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊合力造屋加工後轉合併銷售,需在建築規劃期確認合併銷售
＊合力造屋不合併銷售,自用者需於建築規劃期確認
可扣除2295萬4％﹦ 918萬÷11戶﹦83.5 萬=每坪0.76萬 之廣銷費
＊合力造屋需8戶以上,統一管理才合乎效益機制
合力造屋服務費0.3％
每坪3仟818元
(土地總價7200 萬 +建築成本總價8234 萬 =15434萬 x0.3%=463萬
463萬÷11戶=每戶42萬=(每坪3仟818元)
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