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適用區域:高雄市區
適用土地地價及容積率> 地價每坪42萬/商三土地 ( 容積管制60/490 )
（商業大樓最佳土地面積200坪以上 )
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8層商業大摟
分析樣本下載
土地面積200坪 / 地上面積1154坪 / 地下二層360 坪
總面積1514 坪=總容積使用 757％
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ㄧ1+2樓店面 249坪（不含騎樓 )
ㄧ樓 店面 108坪 /平台13.5坪/ 合計121.5坪
（扣除梯廳11.7 坪 , 空地及車道或升降機位約66.8坪）
二樓 店面 108坪 /陽台13.5坪﹦合計121.5坪
公共面積6坪
合計249坪
商辦面積905坪(不含花台)
ㄧ樓＋二樓 梯廳23.4 坪
三樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
四樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
五樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
六樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
七樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
八樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
九樓 屋凸電梯機房13.5 坪
十樓 屋凸水箱13.5 坪
•剩餘78.8坪 彈性分配到其他摟層
地下室面積360 坪
地下ㄧ樓停車180停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓停車180 坪停車/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪56萬
（ 249 坪 x 56萬 ﹦ 店面總底價13944 萬 ）
•商辦; 銷售底價每坪19萬
（ 1265坪X19萬 = 商辦總底價 24081 萬 ）
合計總銷表價45630萬
合計總銷售價39025萬
合計總銷底價38025萬
＊企業造屋自用者,房屋完成投資總價
(銷售底價38025萬 – 利潤 14966萬 - 廣銷費4％ 1521萬=21538萬)
市場每坪表價45125萬48％折
市場每坪售價36129萬59％ 折
公司每坪底價35129萬61％ 折
每戶總投資自有資金12917萬-
廣銷費4％ 1521萬=11396萬
• 完成投資總價 21538萬
• 店面價格; 每坪56萬﹦34.2 萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪19萬﹦11.6 萬ㄧ坪
＊企業造屋合併銷售者
• 總投資自有資金12917萬
• 投資獲利總額 14966萬
＊企業造屋服務費0.3％每坪2仟758元
投資分析樣本
土地款
200坪X40萬﹦8000萬
土地仲介費
6000萬X 0.01%=80萬
建築費
法定容積200坪X 490﹦980 坪
980坪 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦147坪
屋凸水箱電梯間﹦27坪
地下室二層停車200X安全開挖面積90％x2﹦360坪
980坪＋147坪 +27坪＋360坪=1514 坪（容積﹦757％）
合計1514坪 X6.8 萬 建築費﹦10295萬
建築設計費
（1514坪 ）﹦5005平方 x550元 x0.6.5%=179萬元
建築設計費179萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦53.7萬）=232.7萬
銀行利息
土地款銀行利息
8000萬ｘ70％﹦5600萬ｘ4％﹦222.4萬 X16個月﹦358萬
建築費銀行利息
1514坪 X3萬=4542萬ｘ4％﹦18.2萬 X16個月﹦291萬
合計649萬
利潤
土地款200坪x40萬﹦8000 萬÷1514坪﹦土地ㄧ坪5.28萬+建築費ㄧ坪 6.8 萬
合計12 萬
店面利潤10956萬
（店面計算式土地40萬ｘ1.4倍﹦56 萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪56萬–成本12萬 ﹦ 每坪利潤44 萬
店面坪數249坪 X 每坪利潤44萬 ﹦10956萬）
商辦利潤4010萬
（土地款8000萬X60%=4800 萬÷1514坪﹦每坪利潤3.17萬）
商辦坪數1265 坪 X 每坪利潤 3.17萬 ﹦4010萬）
總利潤14966萬
管理費
38025萬 10%=3802萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款8000 萬＋ 土地仲介費80萬+ 建築費10295萬 + 建築設計費 232.7萬 + 銀行利息649萬 ＋管理費3802萬
+ 利潤14966萬 =38025萬
店面總售價 249坪 x 56 萬ㄧ坪﹦13944 萬
（店面計算式；土地36萬ｘ1.4倍﹦56 萬ㄧ坪銷售底價）
商辦總售價 1265坪x19萬 ㄧ坪 = 24081 萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款60%利潤= 19 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額38025 萬
自有資金
(土地8000萬30％=2400萬) + (土地仲介費80萬)＋ (建築費10295-4542=5753萬) ＋ (建築設計費232.7萬
)+ (銀行利息649萬) +( 管理費3802萬 )= 12917萬
總投資自有資金12917萬
總獲利14966萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（7483萬ｘ25％-1=1870萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式 )總投資自有資金12917萬
14966萬利潤-總利息投資 (12917萬X0.4%=51.7萬 X16個月=827萬 )=14139萬
總利息投資﹦827萬
總獲利14139萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（7070萬ｘ25％-1=1766萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪67 萬 (＋12％議價空間) 售價每坪57萬
銷售底價每坪56萬
商辦;表價每坪22.8萬 (＋12％議價空間) 售價每坪20萬 銷售底價每坪19萬
投報率
A_ 土地款投報率 187％
D _自有資金投報率 116％
E_ 貸款式投報率 1709％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上6~8層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期11個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約16個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除3802萬 4％ =1521萬 之廣銷費
企業造屋服務費0. 3％每坪2仟758元
(土地總價8000萬 +建築成本總價10295萬 =18285萬 x0.3%=549萬
=每坪2仟758元
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