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適用區域:高雄市區
適用土地地價及容積率> 地價每坪36萬/商二及特商二土地 ( 容積管制50/300 )
（商業大樓最佳土地面積200坪以上 )
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6層商業大摟
分析樣本下載
土地面積200坪 / 地上面積715坪 / 地下二層360 坪
總面積1075坪 = 總容積使用537％
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1+2樓店面 203坪
（不含騎樓 )
ㄧ樓 店面 88.3坪 / 平台11坪 / 合計99.3坪
（扣除梯廳11.7 坪 , 空地及車道或升降機位約89坪）
二樓 店面 88.3坪 /陽台11坪﹦合計99.3坪
公共面積4.4坪
合計203坪
商辦面積512坪(不含花台)
ㄧ樓＋二樓 梯廳23.4 坪
三樓 商用或辦公88.3坪/陽台11坪/梯廳11.7 坪﹦合計111坪
四樓 商用或辦公88.3坪/陽台11坪/梯廳11.7 坪﹦合計111坪
五樓 商用或辦公88.3 坪/陽台11坪/梯廳11.7 坪﹦合計111坪
六樓 商用或辦公88.3 坪/陽台11坪/梯廳11.7 坪﹦合計111坪
七樓 屋凸電梯機房12.5坪
八樓 屋凸水箱12.5坪
•剩餘19.6坪 彈性分配到其他摟層
地下室面積360 坪
地下ㄧ樓180坪停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓180 坪停車/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪50.4萬
（ 203 坪 x 50.4 萬 ﹦ 店面總底價10231.2 萬）
•商辦; 銷售底價每坪21.8萬
（ 872 坪x21.77 萬 = 商辦總底價 18983.8 萬）
合計總銷表價35058 萬
合計總銷售價30215 萬
合計總銷底價29215 萬
＊企業造屋自用者,房屋完成價格
(銷售底價29215萬 – 利潤10978萬 - 廣銷費4％ 1168萬=17069萬)
市場每坪表價35058萬48％折
市場每坪售價30215萬56％ 折
公司每坪底價29215萬58％ 折
• 完成投資總價 17069 萬
•
每戶總投資自有資金（9932萬 - 廣銷費4％ 1168萬）=8764 萬
•
店面價格; 每坪50.4萬﹦29.2 萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪21.77萬﹦12.6 萬ㄧ坪
企業造屋服務費0. 3％ 每坪4仟元
＊企業造屋合併銷售者
• 總投資自有資金9932萬
• 投資獲利總額 10978萬
＊企業造屋服務費0. 3％ 每坪4仟元~
投資分析樣本
土地款
200坪X36萬﹦7200萬
土地仲介費
6000萬X 0.01%=72萬
建築費
法定容積200坪X 300﹦600 坪
600 坪 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦90坪
屋凸水箱電梯間﹦25坪
地下室二層停車200X安全開挖面積90％x2﹦360坪
600 坪＋90坪 +25坪＋360坪=1075 坪（容積﹦538％）
合計1075坪 X6.8 萬 建築費﹦7310萬
建築設計費
（1075 坪 ）﹦3554平方 x550元 x0.6.5%=127萬元
建築設計費127萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦38萬）=165萬
銀行利息
土地款銀行利息
7200萬ｘ70％﹦5040萬ｘ4％﹦20.16萬 X16個月﹦323萬
建築費銀行利息
1075坪 X3萬=3225萬ｘ4％﹦12.9萬 X16個月﹦206萬
合計529萬
利潤
土地款200坪x36萬﹦7200 萬÷1075坪﹦土地ㄧ坪6.7萬+建築費ㄧ坪 6.8 萬
合計13.5 萬
店面利潤7490 萬
（店面計算式土地36萬ｘ1.4倍﹦50.4 萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪50.4萬–成本13.5萬 ﹦ 每坪利潤36.9 萬
店面坪數203 坪 X 每坪利潤 36.9 萬 ﹦7490 萬）
商辦利潤3488 萬
（土地款7200萬X60%=4320 萬÷1075坪﹦每坪利潤4 萬）
商辦坪數872 坪 X 每坪利潤 4 萬 ﹦3488萬）
總利潤10978 萬
管理費
29215萬 10%=2921萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款7200 萬＋ 土地仲介費72萬+ 建築費7310萬 + 建築設計費 165萬 + 銀行利息529萬 ＋管理費2921萬
+ 利潤10978萬 =29215萬
店面總售價 203 坪 x 50.4 萬ㄧ坪﹦10231.2 萬
（店面計算式；土地36萬ｘ1.4倍﹦50.4 萬ㄧ坪銷售底價）
商辦總售價 872 坪x21.77 萬 ㄧ坪 = 18983.8 萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款60%利潤= 21.8 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額29215 萬
自有資金
(土地7200萬30％=2160萬) + (土地仲介費72萬)＋ (建築費7310-3225=4085萬) ＋ (建築設計費165萬
)+ (銀行利息529萬) +( 管理費2921萬 )= 9932萬
總投資自有資金9932萬
總獲利10978萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（7548萬ｘ25％-1=1886萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式 )總投資自有資金9932萬
10978萬利潤-總利息投資 (9932萬X0.4%=39.7萬 X16個月=635萬 )=10343萬
總利息投資﹦635萬
總獲利10343萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（5171.5萬ｘ25％-1=1292萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪60 萬 (＋12％議價空間) 售價每坪51.4萬
銷售底價每坪50.4萬
商辦;表價每坪26萬 (＋12％議價空間) 售價每坪22.8萬 銷售底價每坪21.8萬
投報率
A_ 土地款投報率 152％
D _自有資金投報率 111％
E_ 貸款式投報率 1629％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上6~8層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期11個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約16個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除2921萬 4％ =1168萬 之廣銷費
企業造屋服務費0. 3％ 每坪4仟元
(土地總價7200萬 +建築成本總價7310萬 =14150萬 x0.3%=435萬
=每坪4仟元
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