| |
適用區域:高雄市區
適用土地地價及容積率> 地價每坪45萬/商四土地 ( 容積管制60/630 )
（商業大樓最佳土地面積200坪以上 )
~
11層商業大摟
分析樣本下載
土地面積200坪 / 地上面積1476坪 / 地下二層360 坪
總面積1836=總容積使用 918％
------------------------------------------------------------------------------
ㄧ1+2樓店面 249坪（不含騎樓 )
ㄧ樓 店面 108坪 /平台13.5坪/ 合計121.5坪
（扣除梯廳11.7 坪 , 空地及車道或升降機位約66.8坪）
二樓 店面 108坪 /陽台13.5坪﹦合計121.5坪
公共面積6坪
合計249坪
商辦面積1227坪(不含花台)
ㄧ樓＋二樓 梯廳23.4 坪
三樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
四樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
五樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
六樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
七樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
八樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
九樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
十樓 商用或辦公108坪/陽台13.5坪/梯廳11.7 坪﹦合計133.2坪
十ㄧ樓 商用或辦公88.3坪/陽台11坪/梯廳11.7 坪﹦合計111坪
十二樓 屋凸電梯機房13.5 坪
十三樓 屋凸水箱13.5 坪
地下室面積360 坪
地下ㄧ樓停車180坪停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓停車180坪/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪63萬
（ 249 坪 x 63 萬 ﹦ 店面總底價15687 萬 ）
•商辦; 銷售底價每坪18.8萬
（ 1587坪X18.8 萬 = 商辦總底價 29907 萬 ）
合計總銷表價54712萬
合計總銷售價46594萬
合計總銷底價45584 萬
＊企業造屋自用者,房屋完成投資總價
(銷售底價45584 萬 – 利潤 17376萬 - 廣銷費4％1782 萬=26436萬)
市場每坪表價54712萬48％折
市場每坪售價46584 萬56％ 折
公司每坪底價45584 萬58％ 折
•
完成投資總價 26436萬
• 每戶總投資自有資金15364萬- 廣銷費4％ 1782萬=13582 萬
• 店面價格; 每坪63萬﹦35.3 萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪18.8萬﹦10.9 萬ㄧ坪
＊企業造屋合併銷售者
• 總投資自有資金15364萬
• 投資獲利總額 17376萬
＊企業造屋服務費0. 3％每坪3仟513元
投資分析樣本
土地款
200坪X45萬﹦9000萬
土地仲介費
9000萬X 0.01%=90萬
建築費
建築費
法定容積200坪X 630﹦1260坪
1260坪 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦189坪
屋凸水箱電梯間﹦27坪
地下室二層停車200X安全開挖面積90％x2﹦360坪
1260坪＋189坪 +27坪＋360坪=1836坪（容積﹦918％）
合計1836坪 X6.8 萬 建築費﹦12485萬
建築設計費
（1836坪 ）﹦6069平方 x550元 x0.6.5%=217萬元
建築設計費217萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦76萬）=293萬
銀行利息
土地款銀行利息
9000萬ｘ70％﹦6300萬ｘ4％﹦25.2萬 X18個月﹦454萬
建築費銀行利息
1836坪 X3萬=5508萬ｘ4％﹦22萬 X18個月﹦396萬
合計850萬
利潤
土地款200坪x45萬﹦9000萬÷1836坪﹦土地ㄧ坪4.9萬+建築費ㄧ坪 6.8 萬
合計11.7 萬
店面利潤12774萬
（店面計算式土地45萬ｘ1.4倍﹦63 萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪63萬–成本11.7萬 ﹦ 每坪利潤51.3 萬
店面坪數249坪 X 每坪利潤 51.3 萬 ﹦12774萬）
商辦利潤4602 萬
（土地款9000萬X60%=5400 萬÷1836坪﹦每坪利潤2.9萬）
商辦坪數1587坪 X 每坪利潤 2.9萬 ﹦4602萬）
總利潤17376萬
管理費
45594萬 10%=4559萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款9000 萬＋ 土地仲介費90萬+ 建築費12485萬 + 建築設計費 293萬 + 銀行利息850萬 ＋管理費4454萬
+ 利潤17376萬 =45594萬
店面總售價 249坪 x 63 萬ㄧ坪﹦15687 萬
（店面計算式；土地45萬ｘ1.4倍﹦63 萬ㄧ坪銷售底價）
商辦總售價 1587坪x18.8萬 ㄧ坪 = 29907 萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款60%利潤= 18.8 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額45594 萬
自有資金
(土地9000萬30％=2700萬) + (土地仲介費90萬)＋ (建築費12485-5508=6977萬) ＋ (建築設計費293萬
)+ (銀行利息850萬) +( 管理費4454萬 )= 15364萬
總投資自有資金15364萬
總獲利17376萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（8688萬ｘ25％-1=2171萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式 )總投資自有資金15364萬
17376萬利潤-總利息投資 (15364萬X0.4%=61.5萬 X18個月=1107萬 )=16269萬
總利息投資﹦1107萬
總獲利16629萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（8135萬ｘ25％-1=2033萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪75.6 萬 (＋12％議價空間)
售價每坪64萬 銷售底價每坪63萬
商辦;表價每坪22.6萬 (＋12％議價空間) 售價每坪19.8萬 銷售底價每坪18.8萬
投報率
A_ 土地款投報率 193％
D _自有資金投報率 113％
E_ 貸款式投報率 1502％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上11層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期13個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約18個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除4454萬 4％ =1782萬 之廣銷費
企業造屋服務費0. 3％每坪3仟513元
(土地總價9000萬 +建築成本總價12485萬 =21485萬 x0.3%=645萬
=每坪3仟513元
|