|
適用區域:高雄市 / 苓雅區 / 新興區 / 前金區 /前鎮區大遠百商圈
適用土地地價及容積率> 地價每坪52萬/商五土地 ( 容積管制70/840 )
（辦公大樓最佳土地面積300坪以上 )
18層辦公大摟
分析樣本下載
土地面積300坪 / 地上面積2898坪 / 地下二層 540坪
=總面積3438坪=總容積使用1146％
------------------------------------------------------------------------------
1+2樓店面 280坪（不含騎樓 )
ㄧ樓 店面 80坪
二樓 店面 130坪
公共面積10坪
合計220坪
辦公面積2678坪
ㄧ樓 大廳+公共空間 40坪＋二樓 梯廳15坪= 合計55坪
三樓 辦公 二個單位60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
四樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
五樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
六樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
七樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
八樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
九樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十ㄧ樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十二樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十三樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十四樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十五樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十六樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十七樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十八樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十九樓 屋凸電梯機房16 坪
二十樓 屋凸水箱15 坪
地下室面積 540坪
地下ㄧ樓停車270坪停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓停車270坪停車/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪72.8萬
（ 220 坪 x 72.8 萬 ﹦ 店面總底價16016萬 ）
•辦公; 銷售底價每坪18.8萬
（ 2042坪X22.1萬 = 商辦總底價 71210萬 ）
合計總銷表價104671萬
合計總銷售價88226萬
合計總銷底價87226萬
＊企業造屋自用者,房屋完成投資總價
(銷售底價87226萬 – 利潤31337萬 - 廣銷費4％3310.8 萬=52578萬)
市場整棟表價104671萬50％折
市場整棟售價88226萬59％ 折
公司整棟底價87226萬60％ 折=52578萬
•
完成投資總價 52578萬
• 整動總投資自有資金34210萬- 廣銷費4％ 3310.8萬=30899萬
• 店面價格; 每坪72.8萬﹦43.7萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪22.1萬﹦13.3 萬ㄧ坪
＊企業造屋合併銷售者
• 總投資自有資金 34210萬
• 投資獲利總額 31337萬
＊企業造屋服務費0.3％每坪2仟575元
投資分析樣本
土地款
300坪X52萬﹦15600萬
土地仲介費
9000萬X 0.01%=156萬
建築費
法定容積300坪X 840﹦2520坪
2520 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦378坪
屋凸水箱電梯間﹦30坪
地下室二層停車300X安全開挖面積90％x2﹦540坪
2520坪＋378坪 +30坪＋540坪=3438坪（容積﹦1146％）
合計3438坪 X8.3萬 建築費﹦28908萬
建築設計費
（3438坪 ）﹦11365平方 x550元 x0.6.5%=406萬元
建築設計費406萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦142萬）=548萬
銀行利息
土地款銀行利息
15600萬ｘ70％﹦10920萬ｘ4％﹦43.7萬 X23個月﹦1005萬
建築費銀行利息
3438坪 X3萬=10314萬ｘ4％﹦41.3萬 X23個月﹦950萬
合計1955萬
利潤
土地款300坪x52萬﹦15600萬÷3438坪﹦土地ㄧ坪4.54萬+建築費ㄧ坪 8.3萬
合計12.8 萬
店面利潤16856萬
（店面計算式土地52萬ｘ1.4倍﹦72.8萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪72.8萬–成本12.8萬 ﹦ 每坪利潤60 萬
店面坪數220坪 X 每坪利潤 60 萬 ﹦13200萬）
辦公利潤6126萬
（土地款15600萬X100%=15600萬÷3438坪﹦每坪利潤4.5萬）
商辦坪數3218坪 X 每坪利潤4.5萬 ﹦14481萬）
總利潤31337萬
管理費
87226萬 10%=8722萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款15600 萬＋ 土地仲介費156萬+ 建築費28908萬 + 建築設計費 548萬 + 銀行利息1955萬 ＋管理費8722萬
+ 利潤31337萬 =87226萬
店面總售價 220坪 x 72.8萬ㄧ坪﹦16016萬
（店面計算式；土地52萬ｘ1.4倍﹦72.8萬ㄧ坪銷售底價）
商辦總售價 3218坪x22.1萬 ㄧ坪 = 71210萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款100%利潤= 22.1 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額87226萬
自有資金
(土地15600萬30％=4680萬) + (土地仲介費156萬)
＋ (建築費28908-10314=18594萬) ＋ (建築設計費548萬 )+ (銀行利息1955萬) +( 管理費8722萬
)=34210萬
總投資自有資金34210萬
總獲利31337萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（15669萬ｘ25％-1=3916萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式 )總投資自有資金34210萬
31337萬利潤-總利息投資
(34210萬X0.4%=136.8萬 X23個月=3146萬 )=28191萬
總利息投資=3146萬
總獲利28191萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（28191萬ｘ25％-1=7047萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪102 萬 (＋12％議價空間)
售價每坪73.8萬 銷售底價每72.8萬
商辦;表價每坪36.5萬 (＋12％議價空間) 售價每坪23.1萬 銷售底價每坪22.1萬
投報率
A_ 土地款投報率 220％
D _自有資金投報率 91.6％
E_ 貸款式投報率896％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上18層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期18個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約23個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除8277萬 4％ =3310.8萬 之廣銷費
企業造屋服務費0. 3％每坪2仟575元
(土地總價15600萬 +建築成本總價28908萬 =44508萬 x0.3%=1335萬
=每坪2仟575元
|