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適用區域:高雄市 / 苓雅區 / 新興區 / 前金區 /前鎮區大遠百商圈
適用土地地價及容積率> 地價每坪45萬/商四土地 ( 容積管制60/630 )
（辦公大樓最佳土地面積300坪以上 )
14層辦公大摟
分析樣本下載
土地面積300坪 / 地上面積2203坪 / 地下二層 540坪
=總面積2743坪=總容積使用914％
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ㄧ1+2樓店面 220坪（不含騎樓
)
ㄧ樓 店面 80坪
二樓 店面 130坪
公共面積10坪
合計220坪
辦公面積1983坪
ㄧ樓 大廳+公共空間 40坪＋二樓 梯廳15坪= 合計55坪
三樓 辦公 二個單位60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
四樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
五樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
六樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
七樓 辦公 二個單位 60坪x2=120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
八樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
九樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十ㄧ樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十二樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十三樓 辦公 整層 120坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計162坪
十四樓 辦公 整層 84坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計116坪
十五樓 屋凸電梯機房15坪
十六樓 屋凸水箱15 坪
•剩餘8坪 彈性分配到其他摟層
地下室面積540坪
地下ㄧ樓停車270坪停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓停車270坪停車/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪63萬
（ 220 坪 x 63 萬 ﹦ 店面總底價13860萬 ）
•辦公; 銷售底價每坪19萬
（ 2523坪X19萬 = 辦公總底價 48095萬 ）
合計總銷表價74350萬
合計總銷售價62955萬
合計總銷底價61955萬
＊企業造屋自用者,房屋完成投資總價
(銷售底價61955萬 – 利潤21082萬 - 廣銷費4％2478 萬=38395萬)
市場整棟表價74350萬52％折
市場整棟售價62955萬61％ 折
公司整棟底價61955萬62％ 折=38395萬
•
完成投資總價 38395萬
• 整動總投資自有資金21109萬- 廣銷費4％ 2478萬=18631萬
• 店面價格; 每坪63萬﹦38.9萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪19萬﹦11.8 萬ㄧ坪
＊企業造屋合併銷售者
• 總投資自有資金 21109萬
• 投資獲利總額 21082萬
＊ 企業造屋服務費0.3％每坪2仟796元
投資分析樣本
土地款
300坪X45萬﹦13500萬
土地仲介費
9000萬X 0.01%=135萬
建築費
法定容積300坪X 630﹦1890坪
1890 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦283坪
屋凸水箱電梯間﹦30坪
地下室二層停車300X安全開挖面積90％x2﹦540坪
1890坪＋283坪 +30坪＋540坪=2743坪（容積﹦914％）
合計2743坪 X7萬 建築費﹦19201萬
建築設計費
（2743坪 ）﹦9068平方 x550元 x0.6.5%=324萬元
建築設計費324萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦113萬）=473萬
銀行利息
土地款銀行利息
13500萬ｘ70％﹦9450萬ｘ4％﹦37.8萬 X19個月﹦718萬
建築費銀行利息
2743坪 X3萬=8229萬ｘ4％﹦32.9萬 X19個月﹦651萬
合計1369萬
利潤
土地款300坪x45萬﹦13500萬÷2743坪﹦土地ㄧ坪4.9萬+建築費ㄧ坪 7萬
合計11.9萬
店面利潤16856萬
（店面計算式土地45萬ｘ1.4倍﹦63萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪63萬–成本11.9萬 ﹦ 每坪利潤51.1 萬
店面坪數220坪 X 每坪利潤 51.1 萬 ﹦11242萬）
辦公利潤6126萬
（土地款13500萬X80%=10800萬÷2743坪﹦每坪利潤3.9萬）
商辦坪數2523坪 X 每坪利潤3.9萬 ﹦9840萬）
總利潤21082萬
管理費
61955萬 10%=6195萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款13500 萬＋ 土地仲介費135萬+ 建築費19201萬 + 建築設計費 473萬 + 銀行利息1369萬 ＋管理費6195萬
+ 利潤21082萬 =61955萬
店面總售價 220坪 x 63萬ㄧ坪﹦13860萬
（店面計算式；土地45萬ｘ1.4倍﹦63 萬ㄧ坪銷售底價）
商辦總售價 2523坪x19萬 ㄧ坪 = 48095萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款80%利潤= 19 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額68318萬
自有資金
(土地13500萬30％=4050萬) + (土地仲介費135萬)
＋ (建築費19201-10314=8887萬) ＋ (建築設計費473萬 )+ (銀行利息1369萬) +( 管理費6195萬
)=21109萬
總投資自有資金21109萬
總獲利21082萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（10541萬ｘ25％-1=2634萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式
)總投資自有資金21109萬
21082萬利潤-總利息投資
(21109萬X0.4%=84.4萬 X19個月=1604萬 )=19505萬
總利息投資=1604萬
總獲利19505萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（9753萬ｘ25％-1=2437萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪76.8 萬 (＋12％議價空間)
售價每坪64萬 銷售底價每坪63萬
商辦;表價每坪22.8萬 (＋12％議價空間) 售價每坪20萬 銷售底價每坪19萬
投報率
A_ 土地款投報率 156％
D _自有資金投報率 99.8％
E_ 貸款式投報率1216％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上14層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期14個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約19個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除6195萬 4％ =2478萬 之廣銷費
企業造屋服務費0.3％每坪2仟796元
(土地總價13500萬 +建築成本總價19201萬 =32701萬 x0.3%=981萬
=每坪2仟796元
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