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適用區域:高雄市 / 苓雅區 / 新興區 / 前金區 /前鎮區大遠百商圈
適用土地地價及容積率> 地價每坪36萬/商三土地 ( 容積管制60/490 )
（辦公大樓最佳土地面積300坪以上 )
13層辦公大摟
分析樣本下載
土地面積300坪 / 地上面積1720坪 / 地下二層 540坪
=總面積2260坪=總容積使用753％
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1+2樓店面 187坪（不含騎樓
)
ㄧ樓 店面 77坪
二樓 店面 100坪
公共面積10坪
合計187坪
辦公面積1533坪
ㄧ樓 大廳+公共空間 40坪＋二樓 梯廳15坪= 合計55坪
三樓 辦公 二個單位50坪x2=100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計132坪
四樓 辦公 二個單位50坪x2=100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計132坪
五樓 辦公 二個單位50坪x2=100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計132坪
六樓 辦公 二個單位50坪x2=100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦合計132坪
七樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
八樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
九樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
十樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
十ㄧ樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
十二樓 辦公 整層 100坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計132坪
十三樓 辦公 整層 96坪 /梯廳＋公共空間32坪﹦ 合計128坪
十四樓 屋凸電梯機房15坪
十五樓 屋凸水箱15 坪
•剩餘8坪 彈性分配到其他摟層
地下室面積540 坪
地下ㄧ樓停車270坪停車/ 受電室/升降機或車道
地下二樓停車270坪停車/機電室/ 升降機或車道
備註；室內私有/當層公共/公共面積/坪數分配比
以客戶實際需求規劃後再細部分配正確坪數
備註；需增設停車者,規劃期再彈性修正面積及加減帳分配
＊市場行情售價ㄧ欄表
•店面; 銷售底價每坪50.4萬
（ 220 坪 x 63 萬 ﹦ 店面總底價 9424.8萬 ）
•辦公; 銷售底價每坪19萬
（ 2523坪X18.6萬 = 辦公總底價 38591.2萬 ）
合計總銷表價57622萬
合計總銷售價49016萬
合計總銷底價48016萬
＊企業造屋自用者,房屋完成投資總價
(銷售底價48016萬 – 利潤15095萬 - 廣銷費4％1920 萬=31001萬)
市場整棟表價57622萬54％折
市場整棟售價49016萬63％ 折
公司整棟底價48016萬65％ 折=31001萬
•
完成投資總價 31001萬
• 整棟總投資自有資金15095萬- 廣銷費4％ 1920萬=13175萬
• 店面價格; 每坪50.4萬﹦33萬ㄧ坪
• 商辦價格; 每坪18.6萬﹦12 萬ㄧ坪
＊企業造屋合併銷售者
•
總投資自有資金 18581萬
• 投資獲利總額 15095萬
＊ 企業造屋服務費0.3％每坪3仟535元
投資分析樣本
土地款
300坪X36萬﹦10800萬
土地仲介費
9000萬X 0.01%=108萬
建築費
法定容積300坪X 490﹦1470坪
1470 ｘ（當層梯廳＋ 陽台容積8分之ㄧ﹦15％）﹦220坪
屋凸水箱電梯間﹦30坪
地下室二層停車300X安全開挖面積90％x2﹦540坪
1470坪＋220坪 +30坪＋540坪=2260坪（容積﹦753％）
合計2260坪 X7萬 建築費﹦15820萬
建築設計費
（2260坪 ）﹦7471平方 x550元 x0.6.5%=267萬元
建築設計費324萬＋照明設計費＋公共空間設計費＋（水電設計費/雨污水配置費/NCC電信配置費 /＋地質鑽探費＋材料估算費＋雜項支出
﹦93萬）=360萬
銀行利息
土地款銀行利息
10800萬ｘ70％﹦7560萬ｘ4％﹦30.2萬 X18個月﹦544萬
建築費銀行利息
2260坪 X3萬=6780萬ｘ4％﹦27.1萬 X18個月﹦489萬
合計1032萬
利潤
土地款300坪x36萬﹦10800萬÷2260坪﹦土地ㄧ坪4.8萬+建築費ㄧ坪 7萬
合計11.8萬
店面利潤16856萬
（店面計算式土地36萬ｘ1.4倍﹦50.4萬ㄧ坪銷售底價）
（店面每坪50.4萬–成本11.8萬 ﹦ 每坪利潤38.6 萬
店面坪數187坪 X 每坪利潤 38.6 萬 ﹦7218萬）
辦公利潤6126萬
（土地款10800萬X80%=8640萬÷2260坪﹦每坪利潤3.8萬）
商辦坪數2073坪 X 每坪利潤3.8萬 ﹦7877萬）
總利潤15095萬
管理費
61955萬 10%=6195萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
底價
土地款10800 萬＋ 土地仲介費108萬+ 建築費15820萬 + 建築設計費 360萬 + 銀行利息1032萬 ＋管理費4801萬
+ 利潤15095萬 =48016萬
店面總售價 187坪 x 50.4萬ㄧ坪﹦9424.8萬
（店面計算式；土地45萬ｘ1.4倍﹦63 萬ㄧ坪銷售底價）
辦公總售價 2073坪x18.6萬 ㄧ坪 = 38591.2萬
（商辦計算式；成本＋商辦坪數土地款80%利潤= 19 萬 ㄧ坪 銷售底價 ）
合計總銷金額48016萬
自有資金
(土地10800萬30％=3240萬) + (土地仲介費108萬)
＋ (建築費15820-6780=9040萬) ＋ (建築設計費360萬 )+ (銀行利息1032萬) +( 管理費4801萬
)=18581萬
總投資自有資金18581萬
總獲利15095萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（7548萬ｘ25％-1=1886萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式 )總投資自有資金18581萬
15095萬利潤-總利息投資
(18581萬X0.4%=74.3萬 X18個月=1337萬 )=19505萬
總利息投資=1337萬
總獲利17244萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（8622萬ｘ25％-1=2155萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
店面;表價每坪61 萬 (＋12％議價空間) 售價每坪51萬
銷售底價每坪50.4萬
商辦;表價每坪22.3萬 (＋12％議價空間) 售價每坪19萬 銷售底價每坪18.6萬
投報率
A_ 土地款投報率 140％
D _自有資金投報率 81％
E_ 貸款式投報率1289％
＊投資計劃期
地下二層 , 地上13層大摟,土地取得 +建築規劃期1~2個月+施工期13個月+使用執照取得1個月＋環境施工1個月＋交屋1個月=合計
約18個月
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊企業造屋加工後轉銷售,需在建築規劃期確認
＊企業造屋不銷售者, 需於建築規劃期確認
可扣除4801萬 4％ =1920萬 之廣銷費
企業造屋服務費0.3％每坪3仟535元
(土地總價10800萬 +建築成本總價15820萬 =26620萬 x0.3%=799萬
=每坪3仟535元
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