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土地72.6坪獨棟三車庫大別墅（二樓半建坪102坪）
適用區域
>八卦寮外圍/仁武外圍/楠梓外圍/右昌外圍----等區段-
分析樣本下載
(表價2170萬 (＋12％議價空間) 售價1908萬 銷售底價1808萬
市場表價2170萬69％折
市場售價1908萬78％ 折
公司底價1808萬83％ 折
＊自力造屋自用者完成房屋總價 1504萬
(銷售底價1808萬- 總獲利232萬 -廣銷費72萬﹦1504 萬)
＊總投資自有資金 764.5萬
(自有資金836.5萬- 廣銷費72萬﹦764.5萬)
＊自力造屋合併銷售者
總投資自有資金863.5萬
總獲利232萬
＊自力造屋服務費
土地總價＋建築成本總價 3％ =39.75萬
>>分析樣本
土地款
（12米寬X20米深﹦72.6坪）
72.6坪X8 萬﹦580.8萬
土地仲介費
580.8 萬X 0.01%=5.8萬
建築費
72.6坪X 50%ㄧ層容積﹦36.3坪＋陽台容積8分之ㄧ4.5 坪
﹦40.8坪ㄧ層X2.5樓﹦102坪
102 坪 X7.3 萬 建築費﹦744.6萬
建築設計費
（12米寬X20米深﹦240平方50％﹦120 平方 x2.5樓+ 8分之ㄧ陽台﹦337.5平方x550元=185625元x0.6.5%=12萬
建築設計費12萬 ＋（水電設計費/雨污水升請費/NCC電信配置費3萬＋地質鑽探費3萬＋材料估算費3萬 ＋會計師簽證1.1萬 ＋雜項支出3萬﹦25.1萬
銀行利息
土地款銀行利息
580萬ｘ70％﹦406萬ｘ4％﹦16240X14個月﹦22.7萬
建築費銀行利息
102坪 X3萬=306萬ｘ4％﹦12240X14個月=17.1萬
合計39.8萬
管理費
售價1808.1萬 10%= 180萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
利潤
土地款580.8萬X40%=232萬v
底價
土地款580.8萬＋ 土地仲介費5.8萬+ 建築費744.6萬 + 建築設計費 25.1萬 + 銀行利息39.8萬 ＋ 管理費180萬
+ 利潤 232萬 =1808.1萬
自有資金
(土地580.8萬30％=174.24萬) + (土地仲介費5.8萬) ＋ (建築費744.6-306=438.6萬) ＋ (建築設計費25.1萬
)+ (銀行利息39.8萬) +( 管理費180萬 )=863.5萬
總投資自有資金863.5萬
總獲利232萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（116萬ｘ25％-1=28萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式
)總投資自有資金863.5萬
232萬利潤-(863.5萬X0.4%=3萬 4540元 X14個月=49.63萬)=182.37萬
總利息投資﹦49.63萬
總獲利﹦182.37萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（116萬ｘ25％-1=28萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
投報率
A_ 土地款投報率 40 ％
D _自有資金投報率 26％
E_ 貸款式投報率367 ％
＊投資計劃期
(4摟透天別墅,土地取得2個月+建築規劃期2個月+施工期6個月+使用執照取得1個月 ＋環境施工2個月＋交屋1個月﹦ 合計 約14個月)
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊自力造屋加工後轉合併銷售,需在建築規劃期確認合併銷售
＊自力造屋不合併銷售,自用者需於建築規劃期確認,可扣除4％ 72萬廣銷費
＊自力造屋需4戶以上,統一管理才合乎效益機制
自力造屋服務費
(土地580.8+建築744.6=1325萬 3x%=39.75萬
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