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土地50坪雙拼雙車庫大別墅（三樓建坪84.3坪）
適用區域>八卦寮外圍/仁武外圍/楠梓外圍/右昌外圍---等區段
分析樣本下載
表價1568 萬 (＋12％議價空間) 售價1422萬 銷售底價1322萬
市場表價1586萬69％折
市場售價1422萬78％ 折
公司底價1322萬83％ 折
＊自力造屋自用者完成房屋總價1109.2萬
(銷售底價1322萬- 總獲利160萬 -廣銷費52.8萬﹦1109.2萬)
＊總投資自有資金 576.3 萬
(自有資金629.1萬- 廣銷費52.8萬﹦576.3萬)
＊自力造屋合併銷售者
總投資自有資金629.1萬
總獲利160萬
＊自力造屋服務費
土地總價＋建築成本總價 3％ =29.19 萬
>>分析樣本
土地款
（8.27米寬X20米深﹦50坪）
50坪X8 萬﹦400萬
土地仲介費
400 萬X 0.01%=4萬
建築費
50坪X 50%ㄧ層容積﹦25坪＋陽台容積8分之ㄧ3.1 坪
﹦28.1坪ㄧ層X3樓﹦84.3坪
84.3坪 X6.8萬 建築費﹦573.2萬
建築設計費
（8.27米寬X20米深﹦165.4平方50％﹦82.7 平方 x3樓+ 8分之ㄧ陽台﹦279平方x550元=153450元x0.6.5%=9.9萬
建築設計費9.9萬 ＋（水電設計費/雨污水升請費/NCC電信配置費3萬＋地質鑽探費3萬＋材料估算費3萬 ＋會計師簽證1.1萬 ＋雜項支出3萬﹦23萬
銀行利息
土地款銀行利息
400萬ｘ70％﹦280萬ｘ4％﹦11200X14個月﹦15.68萬
建築費銀行利息
84.3坪 X3萬=252.9萬ｘ4％﹦10116X14個月=14.17萬
合計29.8萬
管理費
售價1322萬 10%= 132萬
廣銷費(廣告1.5%銷售1.5%水電雜支1%) = 4%
工程管理費﹦3％
稅金＋發票＋會計師簽證＋公司管理費﹦3％
利潤
土地款400萬X40%=160萬
底價
土地款400萬＋ 土地仲介費4萬+ 建築費573.2萬 + 建築設計費 23萬 + 銀行利息29.8萬 ＋ 管理費132萬 +
利潤 160萬 =1322萬
自有資金
(土地400萬30％=120萬) + (土地仲介費4萬) ＋ (建築費573.2-252.9=320.3萬) ＋ (建築設計費23萬
)+ (銀行利息29.8萬) +( 管理費132萬 )=629.1萬
總投資自有資金629.1萬
總獲利160萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（80萬ｘ25％-1=19萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
（貸款式
)總投資自有資金629.1萬
160萬利潤-(629.15萬X0.4%=2萬 5164元 X14個月=35.2萬)=182.37萬
總利息投資﹦49.63萬
總獲利﹦124.8萬
（土地50％免稅 , 建物50％需繳稅)
以上獲利建物需繳交營業所得稅25%給國稅局（80萬ｘ25％-1=19萬）
再營餘分配給個人計算年終個人綜合所得稅, 再計算需退稅金額有多少！
投報率
A_ 土地款投報率 40 ％
D _自有資金投報率 25％
E_ 貸款式投報率251％
＊投資計劃期
(4摟透天別墅,土地取得2個月+建築規劃期2個月+施工期6個月+使用執照取得1個月 ＋環境施工2個月＋交屋1個月﹦ 合計 約14個月)
＊以上計算式為單ㄧ個案結帳結清
＊以上計算式不含律師見證簽證費
＊自力造屋加工後轉合併銷售,需在建築規劃期確認合併銷售
＊自力造屋不合併銷售,自用者需於建築規劃期確認,可扣除4％ 52.8萬廣銷費
＊自力造屋需4戶以上,統一管理才合乎效益機制
自力造屋服務費
土地總價400+ 建築成本 573.2=973.2萬 x%3=29.19萬
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